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CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR SUR LES CERTIFICATS D’INFORMATION
Si vous êtes sur le marché pour acheter un condo en Ontario, vous entendrez sans aucun doute parler du certificat d’information. Voici ce que vous devez savoir.
QU’EST-CE QU’UN CERTIFICAT D’INFORMATION?
Un certificat d’information est un énorme document qui comprend la santé financière et juridique d’une société de copropriétés.
Il fait généralement quelques centaines de pages et contient des règlements, droits et obligations importants dont tout propriétaire de condo doit être au courant. Une partie du certificat d’information est spécifique à l’unité que vous achetez et une partie est spécifique à l’association de copropriété dans son ensemble.
POURQUOI AI-JE BESOIN D’UN CERTIFICAT D’INFORMATION?
Lorsque vous faites une offre d’achat d’un condo, votre offre sera probablement «conditionnelle à l’examen du certificat d’information» par votre avocat. Vous négociez généralement une période de 2 à 5 jours pour que votre avocat examine tous les documents afin de vous assurer que vous n’achetez pas dans un immeuble en copropriété légalement ou financièrement risqué.
L’acheteur ou le vendeur peut commander le certificat d’information (il est généralement 100 $) et la société de copropriété/gestionnaire immobilier aura 10 jours ouvrables pour vous le fournir.
Votre banque ou prêteur exigera également une copie d’un certificat d’information actuel (datant de moins de 30 jours) afin de vous faire avancer l’hypothèque à la clôture.
QUE CONTIENT UN CERTIFICAT D’INFORMATION DE CONDO?
En plus de la déclaration légale de la société, le certificat d’information contient une tonne d’informations:
Informations de base
- Enregistrement légal de la société, adresse et toutes servitudes
- Coordonnées du conseil d’administration et des gestionnaires immobiliers
- Si l’unité est en cours ou en retard dans le paiement des frais de maintenance mensuels (également appelés dépenses d’éléments communs)
- Qu’il y ait ou non une évaluation spéciale sur l’unité ou le bâtiment. Une cotisation spéciale est parfois prélevée sur les propriétaires de condos lorsque des fonds supplémentaires sont nécessaires pour payer les réparations, les insuffisances budgétaires ou l’augmentation du fonds de réserve d’urgence. Les évaluations spéciales peuvent être des coûts uniques (par exemple, 10 000 $ par unité) ou peuvent être étalées sur plusieurs années (par exemple, 200 $ de plus par mois pour les 3 prochaines années).
- Limites des unités – La plupart des propriétaires de condos de Toronto sont propriétaires de la cloison sèche et de tout ce qui s’y trouve. Ceci signifie que tout ce qui se trouve derrière les murs – câbles, tuyaux, fils, etc. est la responsabilité de la société de copropriété.
- Devoirs et droits de l’association de copropriété et des propriétaires
- Pourcentage de propriété de chaque unité individuelle et montant que cette unité contribue aux éléments communs. Par exemple: s’il y avait 50 unités de taille identique dans un condo, chacun détiendrait 2% de l’association de copropriété et paierait 2% des éléments communs. Bien sûr, la plupart des immeubles en copropriété ont des unités de tailles variables et le pourcentage de propriété varie presque toujours en fonction de la taille de l’unité. Donc, plus le condo est grand, plus les frais d’éléments communs augmentent.
- Pourcentage d’unités déclarées comme louées au cours de l’année civile précédente. Cela peut être un facteur important au moment de décider d’acheter un condo. Les bâtiments qui ont un ratio propriétaire-résident élevé ont tendance à avoir moins de problèmes et à être mieux entretenus)
Informations financières et d’assurance
- Copie du budget actuel
- Détails de toute augmentation des éléments communs ou des cotisations spéciales au cours de l’année en cours
- États financiers vérifiés de l’année précédente
- Attestation d’assurance pour le bâtiment
- Toutes les exigences imposées aux propriétaires individuels pour obtenir une assurance unitaire ou une assurance responsabilité civile
- Liste de tous les accords auxquels le bâtiment est partie (par exemple, contrats de location)
- Combien d’argent y a-t-il dans le fonds de réserve (considérez le fonds de réserve comme un fonds d’urgence dans lequel l’association de copropriété peut puiser pour effectuer des réparations et des améliorations non courantes). Une partie de chaque taxe d’élément commun est versée au fonds de réserve chaque mois. Il est essentiel d’avoir une somme suffisante dans le fonds de réserve pour avoir une association de copropriété financièrement saine.
- Un résumé de l’étude du fonds de réserve. Une étude du fonds de réserve est prescrite par la loi pour tous les condos en Ontario et a généralement lieu tous les 3 ans. Le but de l’étude est de demander à un professionnel d’examiner tous les principaux systèmes (ex. Chauffage, électricité, plomberie) et les structures physiques (garage, balcons, fenêtres, éléments communs) et de fournir une attente raisonnable quant au moment où ils devront être remplacés ou réparés et un coût estimé.
Information légale
- Détails de tout jugement contre la société (toute poursuite perdue et où de l’argent est encore dû)
- Détails de toute poursuite en cours (à la fois contre et par la société). Par exemple, la société pourrait être poursuivie par un propriétaire pour un accident de glissade et de chute, ou la société pourrait poursuivre le constructeur d’origine pour des lacunes dans le bâtiment
RÈGLES, STATUTS ET DIRECTIVES DANS LE CERTIFICAT D’INFORMATION
Même si vous ne lisez pas le reste du certificat d’information, assurez-vous de lire cette partie! Cela aura un impact sur votre vie quotidienne au condo.
Les règles et statuts couvriront généralement:
- Restrictions et règles relatives aux animaux
- Règlement des visiteurs et stationnement des visiteurs
- Règles entourant la location de votre logement (par exemple, la plupart des condos ont maintenant une durée minimale de 6 mois si vous louez votre logement)
- Utilisation des éléments communs
- Exigences si vous souhaitez apporter des modifications ou des rénovations à votre logement
- Règles de décoration – il existe souvent des règles limitant le type ou la couleur des couvre-fenêtres, ce que vous pouvez mettre sur votre balcon, etc.
- Bruit et odeurs
- Règles de stationnement et de casier (par exemple, vous ne pouvez louer un casier qu’à quelqu’un qui habite dans l’immeuble)
- Balcons et terrasses (par exemple, aucun barbecue n’est autorisé sur les balcons)
- Obligations relatives aux réparations
Faire examiner le certificat d’information par un avocat spécialisé en droit immobilier est un élément essentiel de l’achat d’un condo. C’est la meilleure façon de protéger votre investissement.
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