Un courtier en hypothèque commerciale possède une expertise dans les nombreuses options de financement spécifiques aux prêts immobiliers à des fins commerciales. Cela peut inclure l’achat d’un petit immeuble de bureaux ou d’un large édifice médical, l’achat d’une maison multifamiliale avec l’intention de la louer, ou même la construction d’une église ou d’un centre pour les arts. Les courtiers peuvent également vous aider à obtenir du financement pour des rénovations, l’achat de terrains ou des agrandissements.
Contrairement aux banquiers hypothécaires, les courtiers peuvent entretenir des relations avec une multitude de prêteurs et d’investisseurs, et ces relations ne sont pas exclusives. Ils ont ainsi plus de flexibilité pour trouver des options que les banques traditionnelles ne peuvent pas offrir. Ils vous guident également tout au long du processus de prêt, y compris en s’assurant que vous avez tout ce dont vous avez besoin pour vous préqualifier. Les courtiers restent même disponibles après la clôture de votre prêt pour vous assister avec tout ce qui concerne votre prêt hypothécaire. Les courtiers travaillent à la commission, généralement de 0,5 à 5 % du prix du prêt. Bien que la plupart traitent les situations de financement immobilier les plus courantes, certains se spécialisent dans des secteurs ou pour des besoins spécifiques tels que les organisations à but non lucratif ou les terrains commerciaux et la construction.
À quoi pouvez-vous vous attendre d’un courtier hypothécaire commercial?
En général, un courtier en hypothèques vous guide tout au long du processus de prêt, de la préqualification à la clôture. Avant de commencer à magasiner votre prêt, le courtier examinera vos documents et discutera avec vous de votre situation, afin de trouver la bonne option pour vous. Vous discuterez également de vos attentes en matière de paiements de prêt, de frais de clôture, de frais de remboursement anticipé et d’autres informations liées au prêt.
Si vous achetez un terrain ou un bâtiment existant, les courtiers font souvent appel à des tiers pour vérifier l’état de la propriété. Cela permet non seulement d’accélérer le processus de qualification, mais cela peut également vous alerter sur des problèmes concernant la propriété dont vous n’étiez pas au courant.
Ensuite, le courtier effectue des recherches et identifie vos options de financement immobilier. Les courtiers devraient avoir des relations avec plus d’une banque et ils ont souvent une expertise dans d’autres domaines du financement des entreprises. Dans certains cas, le financement peut être un prêt de la Small Business Administration Certified Development Company (SBA CDC) ou un financement alternatif par l’intermédiaire d’un prêteur non traditionnel comme des sociétés d’investissement ou des compagnies d’assurance. Ils ne vous présentent pas une seule option, ils vous proposent une liste d’options parmi lesquelles choisir.
Le courtier vous présente ensuite les meilleures options d’hypothèque commerciale. Il ou elle répond à toutes vos questions et examine les détails du prêt. Le courtier reste avec vous pendant tout le processus de fermeture, négociant en votre nom.
Si vous achetez un terrain ou un bâtiment existant, les courtiers font souvent appel à des tiers pour vérifier l’état de la propriété.
Courtiers en hypothèque cmmerciale: que devriez-vous rechercher?
Bien qu’un courtier en hypothèque commerciale puisse vous faire gagner du temps dans la recherche d’un prêt, il ne vous dispense pas de faire vos propres recherches. Trouver un bon courtier est tout aussi important que de trouver une bonne banque. Par conséquent, considérez plusieurs agences avant de prendre votre décision. Voici les points communs des meilleurs courtiers en prêts hypothécaires commerciaux.
Qualifications
Recherchez des courtiers qui ont de l’expérience dans les domaines de la finance, de l’immobilier et des affaires. La plupart des entreprises répertorient au moins le fondateur ou les meilleurs courtiers sur leurs sites Web. Recherchez également les types d’offres qu’ils ont conclues.
Domaine d’expertise
La plupart des courtiers ne se spécialisent pas, mais beaucoup ont des domaines dans lesquels ils font plus de transactions et se sentent plus à l’aise. Cependant, chaque prêt est unique — ce qui est nécessaire pour financer la rénovation d’un immeuble en copropriété varie des exigences applicables à la construction d’un établissement médical. Demandez quelles transactions la maison de courtage a conclues qui sont pertinentes aux besoins de votre situation commerciale spécifique.
Assurez-vous également de demander si le courtier a travaillé avec des entreprises de votre secteur. Cela peut être particulièrement important pour les entreprises de niche ou les organisations à but non lucratif qui peuvent avoir des besoins de financement différents et qui peuvent se qualifier pour d’autres programmes.
Procédure de sélection
Afin d’obtenir les meilleures options, votre courtier doit avoir une compréhension approfondie de qui vous êtes et de ce dont vous avez besoin. Renseignez-vous sur le processus de sélection: quelles questions sont posées et quels documents sont nécessaires. Vous avez également la responsabilité d’être franc par rapport à quel genre de prêt vous voulez, vos attentes en matière de frais de clôture, votre capacité à effectuer un remboursement anticipé ou toute autre considération qui pourrait nuire à un prêt. Plus le courtier est bien informé, mieux il pourra trouver le meilleur financement pour votre entreprise.
Services fournis
Tous les courtiers devraient vous aider dans le processus de préqualification, vous présenter des options de recherche, vous guider à travers les propositions et assurer la liaison entre vous et le prêteur. Les agences de courtage fournissent également les services suivants: l’inspection de la propriété que vous souhaitez acquérir, l’examen de vos documents financiers et la fourniture d’une assistance intermittente après la clôture du prêt. Cela peut inclure l’examen des documents financiers que le prêteur peut exiger annuellement.
Commissions et frais
Comme indiqué ci-dessus, les courtiers vivent de commissions qu’ils obtiennent sur les prêts. Par conséquent, comme toute entreprise, ils cherchent à obtenir le maximum de commission possible pour les services qu’ils rendent. Une commission moyenne se situe entre un et deux pour cent du montant total du prêt, mais elle peut se situer entre 0,5 et 5 pour cent. Certains courtiers peuvent également avoir des frais spécifiques. Le plus courant est les frais de traitement non remboursables. Les courtiers ne devraient pas être payés avant la clôture du prêt. Comme pour tout gros investissement, c’est une bonne idée de faire vos recherches et de vous renseigner sur les taux et les prix.
Selon la loi, les courtiers hypothécaires ne peuvent pas facturer des frais cachés, lier leur salaire au taux d’intérêt de votre prêt ou être payés pour vous diriger vers une entreprise affiliée. Ils ne peuvent pas recevoir de commission à la fois de vous et du prêteur.
Un bon courtier hypothécaire commercial peut vous faire économiser de l’argent à long terme, même avec ses frais de commission. Cependant, un mauvais courtier — ou une mauvaise affaire avec un courtier — peut vous coûter des milliers. Des lois qui protègent vos droits existent, mais il vaut mieux faire vos propres vérifications. Prenez le temps de vous assurer que les courtiers avec lesquels vous faites affaire sont qualifiés et familiers avec votre domaine d’activité. Posez des questions sur le processus et négociez le taux de commission du courtier, cela vous permettra de conclure l’accord avec toutes les informations nécessaires.
L’acquisition de terrains
Options de financement
Base
Le financement standard offre un taux d’intérêt fixe et est généralement fermé au remboursement anticipé pour la durée du terme. Étant donné que les actifs fonciers ne produisent pas de flux de trésorerie, le financement standard est normalement envisagé lorsque l’emprunteur prévoit détenir le terrain à long terme. Les emprunteurs doivent prouver leur capacité à couvrir les versements hypothécaires à partir d’autres sources (propriétés de trésorerie ou réserves de trésorerie).
Court terme/Pont
Le financement provisoire répond aux besoins à court terme d’un emprunteur, généralement de trois mois à trois ans. Pour les actifs fonciers, le financement à court terme convient aux emprunteurs qui ont l’intention de développer le terrain peu après l’acquisition. La flexibilité donne à l’emprunteur le temps de finaliser les demandes de zonage, les exigences de service et d’autres considérations avant de commencer la construction. Le financement provisoire comprend généralement des taux d’intérêt variables, ne porte que sur l’intérêt et oblige l’emprunteur à donner accès à d’autres revenus pour assurer le service de l’hypothèque.
Construction/Développement
Un prêt à la construction aide les emprunteurs à gérer des paiements périodiques pour des travaux contractuels pendant la construction d’un actif immobilier. Le financement de la construction est disponible pour les copropriétés, les commerces de détail, les bureaux, les immeubles industriels, les appartements de retraite et les appartements construits spécialement. Une stratégie de sortie du prêt à la construction est l’une des principales considérations pour le financement (c’est-à-dire le financement standard ou la vente individuelle d’unités).
L’acquisition de terrains se divise en deux catégories — l’acquisition détenue à long terme pour un développement futur et l’acquisition achetée pour un développement immédiat.
Construction en copropriété
Les copropriétés sont des unités enregistrées séparément (stratifiées) et disponibles en vente unitaire.
Les copropriétés sont des unités enregistrées séparément (stratifiées) et disponibles en vente unitaire. Les immeubles commerciaux, de bureaux et industriels peuvent également relever de cette définition.
Options de financement
Financement de base
Le financement de base pour les prêts sur stocks de condos offre généralement une durée plus courte, selon le moment où l’emprunteur prévoit de vendre les unités individuelles. Les taux d’intérêt variables s’appliquent généralement sans exigence d’amortissement.
La vente d’unités individuelles est la considération clé pour ce type de financement. Dans la plupart des cas, l’emprunteur devra contribuer à 100% du revenu de la vente nette de chaque unité. Lorsque l’emprunteur vend des unités, le prêt est remboursé simultanément jusqu’au moment de la liquidation. Une fois le prêt liquidé, l’emprunteur est en mesure de conserver les profits des ventes unitaires restantes.
Il peut y avoir des conditions ajoutées au prêt, comme une exigence de pré-vente, qui indique le nombre d’unités à pré-vendre avant le financement. Dans ce cas, le prêteur pourrait se réserver le droit d’approuver l’acheteur en tant qu’acheteur viable et légitime.
Industriel
Un projet industriel peut couvrir des opérations immobilières, notamment l’entreposage, la fabrication, le transport et la logistique. Ce type de propriété attire généralement un développeur/acheteur plus sophistiqué en raison du profil de risque et des complexités opérationnelles.
Options de financement
Base
Les immeubles qui génèrent des revenus constants grâce à des contrats de location sans lien de dépendance sont des candidats favorables au financement standard. Pour les projets industriels, cela peut signifier des propriétés qui ont des baux de plus de cinq ans ainsi que des propriétés qui ont plusieurs unités louées à plusieurs locataires sans lien de dépendance.
Les projets occupés par le propriétaire peuvent être pris en compte, mais les performances financières historiques seront examinées et évaluées de près. Les projets industriels spécialisés présentent également des défis de financement. Le risque est plus grand dans le cas de la spécialisation car il est plus difficile de concevoir des plans d’urgence et de trouver des locataires de remplacement si nécessaire.
Le financement de base offre une durée de cinq ans ou plus, un taux d’intérêt fixe et est généralement fermé au remboursement anticipé pour la durée du terme. Pour les immeubles industriels, le financement conventionnel est le type de financement standard le plus courant.
Le financement de base est généralement envisagé lorsque les emprunteurs souhaitent la prévisibilité des paiements associée à un taux d’intérêt fixe. Cependant, il est important de noter qu’une durée de financement conventionnelle typique pour un projet industriel est de cinq ans. Des durées plus longues sont disponibles, mais il y a souvent un examen plus minutieux des revenus futurs. Les emprunteurs doivent être en mesure de démontrer que des baux à plus long terme (c.-à-d. venant à échéance dans 10 ans ou plus) sont en place pour la durée de l’hypothèque.
Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS): CMBS est une solution de financement conventionnelle disponible pour les premières hypothèques sur des propriétés établies et stabilisées (généralement trois ans ou plus d’historique d’exploitation stable). Ce type de financement fonctionne bien pour les propriétés ayant un revenu net stabilisé en place.
Un projet industriel peut couvrir des opérations immobilières, notamment l’entreposage, la fabrication, le transport et la logistique.
Pour les actifs de bureau, le financement à court terme peut être une solution stratégique si de nombreux baux de l’immeuble arrivent à échéance.
Court terme/Pont
Le financement provisoire répond aux besoins à court terme d’un emprunteur, généralement de trois mois à trois ans. Certains emprunteurs choisissent le financement provisoire lorsqu’ils ont besoin de flexibilité pour décider de l’avenir d’un actif (c.-à-d. envisageant une vente, changement imminent de la structure de propriété, souhaitant faire correspondre la durée du prêt hypothécaire à une échéance de bail unique ou à une planification opérationnelle) ou du temps pour coordonner une option de financement standard.
Pour les actifs de bureau, le financement à court terme peut être une solution stratégique si de nombreux baux de l’immeuble arrivent à échéance. La flexibilité permet à l’emprunteur de négocier de nouveaux baux ou d’acquérir de nouveaux locataires, positionnant finalement la propriété plus positivement pour un financement standard.
Le financement provisoire comprend généralement des taux d’intérêt variables et permet normalement une certaine forme de remboursement anticipé. Des revenus constants et des antécédents opérationnels solides sont des considérations clés pour ce type de financement.
Améliorations/Rénovations
Cette option de financement à court terme permet d’accéder à la valeur nette d’une propriété pour des améliorations, des rénovations ou des réparations, éliminant ainsi le besoin de d’obtenir des fonds auprès de sources personnelles. L’objectif est généralement d’augmenter les loyers et/ou de réduire les charges d’exploitation pour faire monter la valeur du bien et le rendre éligible au financement standard.
Secondaire
Les deuxième hypothèques sont souvent utilisées pour accéder à la valeur nette d’une propriété lorsqu’un emprunteur souhaite acheter un autre actif ou rénover/réparer une propriété. Les emprunteurs ayant une première hypothèque peuvent être admissibles à un financement secondaire sur la même propriété. Les options comprennent un financement standard ou à court terme. Le financement secondaire est une alternative intéressante au refinancement, surtout si un emprunteur souhaite éviter les pénalités liées à la rupture d’un prêt hypothécaire à moyen terme.
Bureau
Un immeuble de bureaux est une propriété où les locataires louent des locaux pour faire des affaires. Les exemples incluent les propriétés à locataire unique, les petits immeubles professionnels ou les grands gratte-ciel. Ce type de propriété attire généralement un acheteur plus averti en raison du profil de risque et des complexités opérationnelles.
Options de financement
Base
Les propriétés avec des flux de trésorerie stables et des historiques d’exploitation cohérents sont des candidats favorables au financement de base. Pour les actifs de bureaux, cela peut signifier des propriétés qui sont entièrement ou presque entièrement louées, qui ont une majorité de locataires sur des baux à long terme et peuvent afficher un historique cohérent de location solide.
Le financement de base offre une durée de cinq ans ou plus, un taux d’intérêt fixe et est généralement fermé au remboursement anticipé pour la durée du terme.
Le financement de base est généralement envisagé lorsque les emprunteurs souhaitent la prévisibilité des paiements associée à un taux d’intérêt fixe. Cependant, il est important de noter qu’une durée de financement conventionnelle typique pour un actif de bureau est de cinq ans. Des durées plus longues sont disponibles, mais il y a souvent un examen plus minutieux des flux de trésorerie futurs. Les emprunteurs doivent être en mesure de démontrer que des baux à plus long terme (c.-à-d. Venant à échéance dans 10 ans ou plus) sont en place pour la durée de l’hypothèque.
Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS): CMBS est une solution de financement conventionnelle disponible pour les premières hypothèques sur des propriétés établies et stabilisées (généralement trois ans ou plus d’historique d’exploitation stable). Ce type de financement fonctionne bien pour les propriétés ayant un flux de trésorerie net stabilisé en place.
Un immeuble de bureaux est une propriété où les locataires louent des locaux pour faire des affaires. Les exemples incluent les propriétés à locataire unique, les petits immeubles professionnels ou les grands gratte-ciel.
Ce type de propriété attire généralement un acheteur plus averti en raison du profil de risque et des complexités opérationnelles.
Court terme/Pont
Le financement provisoire répond aux besoins à court terme d’un emprunteur, généralement de trois mois à trois ans. Certains emprunteurs choisissent le financement provisoire lorsqu’ils ont besoin de flexibilité pour décider de l’avenir d’un actif (c.-à-d. envisager une vente, un changement imminent de la structure de propriété ou de la planification opérationnelle) ou du temps pour coordonner une option de financement standard.
Pour les actifs de bureaux, le financement à court terme peut être une solution stratégique si de nombreux baux de l’immeuble arrivent à échéance. La flexibilité permet à l’emprunteur de négocier de nouveaux baux ou d’acquérir de nouveaux locataires, positionnant finalement la propriété plus positivement pour un financement standard.
Le financement provisoire comprend généralement des taux d’intérêt variables et permet généralement une certaine forme de remboursement anticipé. Des flux de trésorerie cohérents et des antécédents opérationnels solides sont des considérations clés pour ce type de financement.
Améliorations/Rénovations
Cette option de financement à court terme permet d’accéder à la valeur nette d’une propriété pour des améliorations, des rénovations ou des réparations, éliminant ainsi le besoin de lever des fonds auprès de sources personnelles. L’objectif est généralement d’augmenter les taux de location, d’obtenir des baux plus longs et / ou de réduire les dépenses d’exploitation pour faire grimper la valeur de la propriété et la rendre éligible au financement standard.
Secondaire
Les deuxièmes prêts hypothécaires sont souvent utilisés pour accéder à la valeur nette d’une propriété lorsqu’un emprunteur souhaite acheter un autre actif ou rénover / réparer une propriété. Les emprunteurs ayant une première hypothèque peuvent être admissibles à un financement secondaire sur la même propriété. Les options comprennent un financement standard ou à court terme. Le financement secondaire est une alternative intéressante au refinancement, surtout si un emprunteur souhaite éviter les pénalités liées à la rupture d’un prêt hypothécaire à moyen terme.
Développement
Un prêt à la construction aide les emprunteurs à gérer les paiements périodiques pour les travaux contractuels pendant la construction d’un actif immobilier. Le financement de la construction est disponible pour les copropriétés, les commerces de détail, les bureaux, les immeubles industriels, les appartements de retraite et les appartements construits spécialement. Une stratégie de sortie du prêt à la construction est l’une des principales considérations pour le financement (c’est-à-dire le financement de base ou la vente individuelle d’unités de bureau).