PLAN B – PRÊTEURS ALTERNATIFS
Vous voulez acheter une maison ou refinancer la vôtre, mais votre cote de crédit a des ecchymoses? vous pourriez avoir un manque de crédit, être un travailleur autonome sans revenu annuel garanti ou il pourrait y avoir une faillite dans votre passé.
Vous avez approché les grandes banques canadiennes – les prêteurs du Plan A – pour obtenir un prêt hypothécaire, mais les banques vous ont refusé. Peut-être que votre cote de crédit était trop faible, ou votre historique de crédit trop court, ou peut-être que vous n’étiez pas en mesure de passer le test de résistance hypothécaire du gouvernement.
Malgré tout, vous êtes convaincu que vous pouvez effectuer une mise de fonds importante et respecter vos versements hypothécaires mensuels, si seulement quelqu’un vous en donnait la chance! Y a-t-il des options?
Oui, l’Équipe Wilson de professionnels en hypothèques peut vous assister. La prochaine étape de la recherche de bailleurs de fonds est aux portes (virtuelles) du Plan B, ou des prêteurs alternatifs. Les prêteurs B se spécialisent dans les prêts hypothécaires à risque ou les prêts hypothécaires accordés à des particuliers que les banques ont jugés comme présentant un risque ou un remboursement plus élevé.
L’ÉQUIPE B
Les prêteurs du plan B sont des banques ou des sources de prêt non traditionnelles qui sont toujours soumises à la surveillance du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) du gouvernement fédéral. Il s’agit notamment des sociétés de fiducie, des coopératives de crédit, des banques de niveau 2 et des institutions spécialisées (organisations offrant un seul produit hypothécaire spécifique). Ils s’adressent aux emprunteurs qui ne respectent pas les directives bancaires strictes pour une raison ou une autre.
En général, les prêteurs B sont une bonne alternative. Ils exigent une cote de crédit, mais leurs critères ne sont pas aussi élevés que ceux des six grandes banques. Cependant, ils facturent des taux d’intérêt plus élevés – ils sont généralement environ un à deux pour cent plus élevés que ceux proposés par les six grandes banques.
Avouons-le, la raison pour laquelle il peut être si difficile d’obtenir un prêt hypothécaire avec les banques est à cause des taux hypothécaires historiquement bas. Cela signifie que vous pouvez quand même obtenir un prêt hypothécaire à un taux avantageux! Vous pouvez commencer à amasser de l’équité et faire de votre maison une maison.
Les prêteurs B fixent les taux hypothécaires au cas par cas, en fonction:
- Votre cote de crédit;
- Le contenu de votre rapport de crédit;
- Le montant de votre acompte; et
- Votre revenu et sa stabilité.
Chaque prêteur B pondère ces facteurs différemment, de sorte que le taux offert à l’emprunteur peut varier.
Une hypothèque à court terme avec un prêteur B offre à l’emprunteur le temps d’améliorer sa cote de crédit ou de se trouver un emploi stable.
En utilisant un prêteur B, un emprunteur peut bénéficier d’une tolérance pour:
- Ratios élargis du service de la dette. Certains autres prêteurs autoriseront le service de la dette brute et des ratios du service total de la dette aussi élevés que 50 pour cent et ne sont pas limités par le ratio utilisé par les prêteurs traditionnels. En fait, si le ratio prêt/valeur est faible, ils peuvent être très flexibles
- Des antécédents de crédit endommagé. Ils peuvent accepter votre demande de prêt hypothécaire avec un score aussi bas que 500, ou même moins.
- Formes de revenus que les prêteurs A ne peuvent pas considérer. Par exemple, les prêteurs B peuvent consulter les revenus Airbnb, les pourboires, les commissions et les revenus d’un conjoint qui ne figure pas sur le titre. La plupart sont à l’aise avec des emprunteurs indépendants, un pensionnaire chez vous ou d’autres revenus contributifs, voire des revenus locatifs plus élevés.
AUTRES CONSIDÉRATIONS
Lorsque vous envisagez d’utiliser les services d’un prêteur B, sachez que:
- Il y a des frais pour utiliser les services d’un prêteur B, souvent de 1 à 3%, car ces prêteurs ne prêtent généralement pas d’argent pour les termes normaux de 5 ans. Ces frais servent à vous faire rentrer rapidement dans la maison que vous souhaitez et à vous aider à surmonter la une période qui dure généralement de 1 à 3 ans. Ensuite, vous pouvez passer à un prêteur A.
- Gardez à l’esprit que vous ne payez PAS 2 à 4% à la SCHL. Les prêteurs B n’exigent pas que leurs clients paient des primes d’assurance parce que les prêteurs sont autoassurés. Cependant, les prêts hypothécaires à risque ont généralement moins de caractéristiques que les prêts hypothécaires standard.
- Les prêteurs B ne peuvent offrir des hypothèques que jusqu’à 85% de la valeur d’une propriété. Par conséquent, vous aurez besoin d’un acompte de 15% être admissible ou posséder seulement 85% de la valeur estimative de la maison après le financement.
- En règle générale, les prêteurs B offrent des prêts hypothécaires à taux fixe, de sorte que les emprunteurs peuvent planifier leur coût mensuel pour toute la durée de l’hypothèque.
Les termes des prêts hypothécaires des prêteurs B sont généralement courts, allant de six mois à trois ans. Les propriétaires potentiels utilisent souvent les prêteurs B comme tremplin vers un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur A. Une hypothèque à court terme avec un prêteur B offre à l’emprunteur le temps d’améliorer sa cote de crédit ou de se trouver un emploi stable. En fait, certains prêteurs A ont des ramifications qui offrent des prêts hypothécaires B et facilitent la transition le moment venu.
En fait, certains prêteurs A ont des ramifications qui offrent des prêts hypothécaires B et facilitent la transition le moment venu.
EN RÉSUMÉ
Les prêteurs B répondent à un besoin sur le marché hypothécaire et constituent une excellente source alternative de financement. Au sein de l’Équipe Wilson de professionnels hypothécaires, nous serons heureux de vous expliquer comment une hypothèque B peut fonctionner à votre avantage que vous achetiez votre première propriété ou que vous refinançiez une propriété existante.
PRÊTS HYPOTHÉCAIRES PRIVÉS
COMMENT UTILISER UN PREMIER OU UN DEUXIÈME PRÊT HYPOTHÉCAIRE PRIVÉ, UN PRÊT QUI PROFITE À TOUT LE MONDE
Un prêt hypothécaire privé est un prêt consenti par un particulier ou une entreprise qui n’est pas un prêteur hypothécaire traditionnel. Que vous envisagiez d’emprunter pour une maison ou de prêter de l’argent, les prêts privés peuvent être avantageux pour tout le monde s’ils sont faits correctement. Lorsque vous évaluez la décision d’utiliser (ou d’offrir) une hypothèque privée, gardez une vue d’ensemble à l’esprit.
En règle générale, l’objectif est de créer une solution gagnant-gagnant où tout le monde gagne financièrement sans prendre trop de risques.
Hypothèque privée ou hard money? Hard money lenders sont utiles pour les investisseurs et autres personnes qui ont du mal à être approuvés par les prêteurs traditionnels. Par contre, ils sont souvent plus chers que les autres prêts hypothécaires et nécessitent de faibles ratios LTV.
UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE PRIVÉ POURRAIT VOUS CONVENIR
Il existe une stigmatisation liée aux prêts hypothécaires privés et elle doit cesser. Les fonds privés sont l’un des segments de financement en croissance les plus importants au Canada. Avec les règles hypothécaires plus strictes du Canada, le financement alternatif est plus populaire que jamais. De 2016 à 2019, le pourcentage des transactions hypothécaires privées est passé de 12% de tous les prêts hypothécaires à 20%, soit une augmentation de 67%.
L’argent privé est une question de prêt sur la valeur domiciliaire, une arène où les banques étaient autrefois en mesure de rivaliser. Le prêt sur la valeur domiciliaire signifie que lorsqu’un client a un bon crédit et paie ses factures, mais qu’il n’a pas le revenu traditionnel requis par les exigences rigoureuses du prêteur, il peut tout de même emprunter contre le fait qu’il a une bonne valeur nette accumulée dans sa maison.
Dans le passé, les banques prêtaient jusqu’à 65% de la valeur de la propriété, mais elles n’offrent plus cette option. En conséquence, les prêteurs privés répondent maintenant à ce besoin.
Au sein de l’Équipe Wilson d’experts hypothécaires, nous sommes intimement familiarisés avec les prêts privés. Nous avons personnellement déjà emprunté des fonds privés en tant qu’investisseurs pour des acquisitions. Nous avons également investi nos propres fonds dans des prêts hypothécaires privés. Nous pouvons vous enseigner tout ce que vous devez savoir sur ces deux sujets. Nous sommes des investisseurs indépendants qui utilisent souvent de l’argent privé dans le but d’accroître notre richesse tout en déduisant les intérêts et les frais.
Dans le passé, les banques prêtaient jusqu’à 65% de la valeur de la propriété, mais elles n’offrent plus cette option.
Cela peut également être aussi simple que d’obtenir les fonds pour payer certains arriérés d’impôts sur le revenu ou d’épargner une très lourde pénalité hypothécaire auprès d’une GRANDE banque lorsqu’elle ne vous prête peut-être pas les fonds.
Ce n’est qu’une excellente façon d’utiliser les fonds privés. De nombreux types de consommateurs peuvent profiter des fonds privés. Ils peuvent être utilisés à des fins telles que la construction, les terrains, les ponts, les VTB et les projets de rénovation. Cela peut également être aussi simple que d’obtenir les fonds pour payer certains arriérés d’impôts sur le revenu ou d’épargner une très lourde pénalité hypothécaire auprès d’une GRANDE banque lorsqu’elle ne vous prête peut-être pas les fonds.
Une autre façon de profiter des fonds privés est lorsque vous ou un membre de votre famille prenez votre retraite. Vous souhaitez faire réparer la maison, rénover ou ajouter un logement secondaire avant de la vendre, mais en raison d’une nouvelle pension ou d’un revenu inférieur, les banques refusent de vous prêter les fonds supplémentaires. Le financement privé peut être une excellente solution temporaire, car vous n’avez qu’à payer les intérêts.
L’une des principales raisons pour emprunter des fonds privés est lorsqu’une personne tombe malade ou décède. Dans une telle situation, le revenu familial peut devenir plus difficile à prouver. Le crédit peut également être touché en raison de l’endettement élevé et les banques y voient un risque. Dans un cas comme celui-ci, nous recommandons une deuxième hypothèque pour le montant dû pour nettoyer l’ardoise et récupérer le crédit. Il sera ensuite possible de retourner à la première banque pour effectuer un refinancement ou effectuer un report pour la succession.
De nombreux clients malades ou dont un proche a besoin de soins se retrouvent dans une situation financière difficile pendant un certain temps. Par exemple, de telles situations pourraient exiger plusieurs déplacements requis ou devoir s’absenter du travail, ainsi que des frais médicaux non couverts par l’assurance. En tant que propriétaire potentiel, investisseur ou propriétaire actuel, vous découvrirez peut-être que les hypothèques privées sont une excellente solution. Laissez-nous, l’Équipe Wilson d’experts hypothécaires, vous trouver le prêteur privé idéal.
LES HYPOTHÈQUES PRIVÉES EXPLIQUÉES
Une hypothèque privée est une hypothèque financée par des investisseurs privés. En règle générale, il s’agit d’un prêt à court terme d’un à trois ans qui fournit un financement provisoire pour vous mettre sur la bonne voie. Éventuellement, vous aurez la possibilité de refinancer auprès d’une institution financière. L’hypothèque privée est généralement disponible pour jusqu’à 85% de votre valeur nette potentielle dans une maison. Par exemple, si vous envisagez d’acheter une maison pour 100 000 $, un prêt hypothécaire privé fournirait jusqu’à 85 000 $. Dans certaines circonstances, il est possible d’aller plus haut que les 85%. Chaque cas est analysé en fonction de la situation, de la stratégie de sortie et de la raison des fonds.
Les prêteurs privés se présentent sous différentes formes et tailles, mais ils appartiennent généralement à l’une des trois catégories suivantes:
- Le prêteur individuel: Un particulier qui investit dans des hypothèques afin de gagner un retour sur investissement que le prêteur juge plus fiable que la bourse.
- La société d’investissement hypothécaire (MIC): une société qui utilise une réserve d’argent provenant de divers investisseurs individuels pour consentir des prêts hypothécaires au cas par cas.
- Le syndicat hypothécaire: un groupe similaire à un MIC qui finance généralement de grands projets, comme un développement de condominiums, et peut financer un certain nombre de projets à la fois.
L’Équipe Wilson d’experts hypothécaires peut discuter avec vous de vos besoins et de vos circonstances. Nous nous assurerons de vous mettre en contact avec un prêteur qui répondra le mieux à vos besoins.
L’hypothèque privée est généralement disponible pour jusqu’à 85% de votre valeur nette potentielle dans une maison.
Les établissements de crédit traditionnels ont tendance à préférer les candidats dont les circonstances correspondent à une liste de contrôle spécifique.
Pourquoi envisager une hypothèque privée?
Les hypothèques conventionnelles ne conviennent pas à tout le monde. Les établissements de crédit traditionnels ont tendance à préférer les candidats dont les circonstances correspondent à une liste de contrôle spécifique. Vous voudrez peut-être envisager une hypothèque privée si, par exemple:
- Vous êtes un travailleur autonome ou vous travaillez à la commission, ce qui signifie que votre revenu fluctue;
- Vous avez besoin d’un délai d’exécution rapide pour votre prêt hypothécaire et vous ne voulez pas attendre le long processus d’approbation habituel;
- Votre ratio revenu/dette est élevé;
- Vous avez récemment déclaré faillite;
- Vous achetez une propriété non conventionnelle, telle qu’une maison à rénover/maison de réhabilitation, un château, une église ou une ferme;
- Vous souhaitez construire sur un terrain vide;
- Vous prévoyez acheter une maison préfabriquée
- Votre maison a des problèmes structurels ou des dégâts d’eau; ou
- Vous n’avez pas d’antécédents de crédit exceptionnels, ce qui fait de vous un risque trop élevé pour les prêteurs traditionnels
- Vous êtes un investisseur avec beaucoup de capitaux propres
- Rénovation majeure
- Pontage/Financement provisoire/Prêt-relais
- Et beaucoup plus
QUELS SONT LES PRINCIPAUX AVANTAGES?
Les prêteurs privés ne se penchent pas aussi minutieusement sur chaque détail de votre vie financière. Ils sont généralement plus flexibles dans leur réflexion sur ce qui constitue un risque raisonnable. Les investisseurs recherchent la durabilité, la stratégie de sortie, le type de propriété et l’équité. Il peut toujours être logique de prêter, selon les bonnes conditions. Vous pouvez obtenir des termes de 3 mois à 3 ans.
Vous bénéficiez également d’un service personnalisé. Au sein de l’Équipe Wilson d’experts hypothécaires, nous nous efforcerons de vous offrir un choix de prêteurs privés, d’investisseurs et d’options alternatives. Nous veillerons à ce qu’ils comprennent votre situation et vos besoins.
Les prêteurs privés peuvent également faciliter votre transition à un prêt bancaire après un an ou deux, plutôt que de vous laisser vous débrouiller seul. Les investisseurs de ce type sont intéressés à prêter de l’argent et à obtenir un retour rapide sur leur investissement, de sorte que les prêts hypothécaires privés sont conçus pour être à court terme.
QUELS SONT LES CRITÈRES CLÉS?
En fonction de vos antécédents de crédit, de vos revenus ou du type de propriété que vous prévoyez d’acheter, le prêteur privé examinera sérieusement divers facteurs pour prendre une décision:
- Type de propriété et valeur: Le prêteur s’assurera que la propriété potentielle est évaluée minutieusement; elle doit être en bon état sinon vous pourriez être considéré comme un mauvais risque.
- Acompte: Les prêts privés nécessitent un acompte d’au moins 15%. Il est toujours conseillé d’offrir plus, si possible, car cela vous donne une plus grande participation dans la propriété, ce que les prêteurs potentiels considèrent comme un bon signe.
- Revenu: Si votre flux de revenus est régulier et vérifiable, il est plus facile pour les prêteurs privés de se sentir à l’aise avec un prêt hypothécaire. Si vos revenus fluctuent, vous pouvez fournir des informations fiscales pour les rassurer. Sinon, ils évalueront les moyennes générales de revenu pour votre type d’emploi.
- Équité pour le refinancement: si vous refinancez plutôt que d’acheter, les prêteurs privés peuvent fournir jusqu’à 85% de la valeur nette de votre maison sous forme de prêt. Cependant, cela n’est pas garanti – dans certaines régions, 75% est plus courant.
Une fois que vous faites votre demande de prêt hypothécaire, le processus avance très vite. Les prêteurs privés approuvent généralement les demandes dans un délai d’une semaine et sont en mesure de vous fournir les fonds nécessaires dans les deux ou trois semaines suivant l’approbation. En demandant et en obtenant un prêt hypothécaire privé, vous devez être conscient des frais et coûts associés. Les frais de courtage privé et d’installation coûteront probablement entre 1% et 3% du montant de votre prêt hypothécaire, tandis que les taux d’intérêt peuvent varier de 6% à 18%. Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires privés sont plus élevés que les taux bancaires, car vous êtes considéré comme un investissement plus risqué que le demandeur de prêt moyen, et un prêteur privé met son argent personnel en jeu. Le prêteur n’a pas de filet de sécurité dans le cas où vous ne pourriez pas rembourser le prêt.
POURQUOI CHOISIR UN PRÊT PRIVÉ?
Le monde est plein de prêteurs, y compris de grandes banques, de coopératives de crédit locales et de prêteurs en ligne. Alors pourquoi ne pas simplement remplir une demande et emprunter à l’un d’entre eux?
Qualification: les emprunteurs pourraient ne pas être en mesure de se qualifier pour un prêt d’un prêteur traditionnel. Les banques ont besoin de beaucoup de documentation, et parfois vos finances ne ressemblent pas à ce que la banque recherche. Même si vous êtes capable de rembourser le prêt, les prêteurs traditionnels sont tenus de confirmer que vous avez la capacité de rembourser selon des critères spécifiques.
Par exemple, les travailleurs autonomes n’ont pas toujours les formulaires W2 et les antécédents de travail stables que les prêteurs apprécient, et les jeunes adultes peuvent ne pas avoir (encore) de bonnes notes de crédit.
Gardez-le dans la famille: un prêt entre les membres de la famille peut être une bonne décision financière.
Les emprunteurs peuvent économiser de l’argent en payant un taux d’intérêt relativement bas aux membres de la famille (au lieu de payer des taux d’intérêt bancaires). Assurez-vous simplement de suivre les règles de l’ARC si vous prévoyez de maintenir des taux bas.
Les prêteurs disposant de liquidités supplémentaires peuvent gagner plus en prêtant qu’ils n’obtiendraient des dépôts bancaires comme les CD et les comptes d’épargne.
Même si vous êtes capable de rembourser le prêt, les prêteurs traditionnels sont tenus de confirmer que vous avez la capacité de rembourser selon des critères spécifiques.
Les emprunteurs peuvent économiser de l’argent en payant un taux d’intérêt relativement bas aux membres de la famille (au lieu de payer des taux d’intérêt bancaires).
EN CONCLUSION
Si vous souhaitez acheter cette propriété le plus tôt possible et que les banques ne sont pas une option, un prêteur privé pourrait être idéal pour vous. Appelez l’Équipe Wilson d’experts hypothécaires et nous serons heureux de vous mettre en contact avec un prêteur qui répond à vos besoins.