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Avec les nouvelles règles de prêt hypothécaire maintenant en place, louer pour acheter peut être une alternative très tentante. Est-ce réellement une option avantageuse?
Louer pour acheter pourrait certainement être une option, à condition d’être planifiée correctement. Voyons à quoi devrait ressembler un contrat de location-vente si vous voulez atteindre vos objectifs.
- Le loyer du marché doit être le prix de base de la propriété. La portion que vous ajoutez au loyer du marché servira à la mise de fonds. Un rapport d’évaluation du loyer du marché doit être inclus dans l’accord.
- Seule la partie dépassant ce montant peut être utilisée comme acompte et doit être payée avec 2 chèques séparés (un pour le loyer du marché et un pour le paiement supplémentaire).
- Un contrat doit être signé et daté au début du terme lorsque le locataire (vous) emménage. Si vous louez déjà l’unité et que vous passez à un loyer pour devenir propriétaire, un nouveau contrat doit être rédigé.
- Un dépôt élevé est souvent demandé, bien que négociable, il se situe généralement autour de 10 000. Ce dépôt doit être remboursable et doit être stipulé dans le contrat. De même que l’application de tout paiement forfaitaire que vous effectuez doit être stipulé dans l’accord original comme remboursable.
- Le prix d’achat et la date d’achat doivent être fixés au début du contrat.
Selon la liste ci-haut, louer pour acheter semble être une excellente option.
Regardons maintenant les désavantages de ce genre de scénario:
- Vous paierez un loyer plus élevé que celui que vous paieriez normalement pour l’unité. La portion supplémentaire n’est pas remboursable si vous n’achetez pas l’unité. Si vous pouvez payer ce montant, pourquoi ne pas simplement louer et inclure ce montant dans votre propre compte bancaire jusqu’à ce que vous soyez en mesure d’acheter une maison?
- Si vous ne pouvez pas prouver le montant réel payé pour l’acompte, vous ne pourrez peut-être pas utiliser ce montant. En outre, de nombreux prêteurs considèrent cela comme une «valeur nette donnée» et, comme ce n’est pas un membre de la famille, il ne serait pas admissible à l’acompte. La sélection des prêteurs hypothécaires/banques serait limitée.
- Si une partie du contrat va à l’encontre des conditions des assureurs (Garantie SCHL, Genworth et Canada), ils n’assureront pas la transaction et vous aurez besoin d’un acompte plus élevé (20%) pour clôturer la transaction.
- Le dépôt doit être remboursable. Il arrive souvent que les vendeurs d’accords location-vente ne veulent pas révéler que le dépôt est remboursable. Si cela n’est pas stipulé, les assureurs n’accepteront pas la demande de prêt hypothécaire. De plus, il serait fortement recommandé que ce montant soit détenu en fiducie dans un cabinet d’avocat. Cela offrirait une meilleure protection pour vos actifs.
- Le prix d’achat est établi au début du contrat. L’inconvénient est que si le marché reste le même ou diminue de valeur, le prix d’achat plus élevé peut entraîner un non-achat. Vous aurez à payer la différence de votre poche, ce qui signifie que vous aurez surpayé la propriété ou que le propriétaire pourrait ne pas vouloir la vendre.
- Certains changements au cours de la période de location pourraient également affecter votre capacité à l’achat. Si les règles hypothécaires, votre situation financière ou votre emploi changent, ou que vous finissez par avoir des problèmes de crédit et vos dettes sont trop élevées, vous ne seriez pas en mesure de vous qualifier pour l’achat. Vous devrez peut-être envisager des prêts alternatifs, ce qui nécessitera plus d’argent et des taux hypothécaires plus élevés.
- La date du contrat n’est souvent pas flexible et si vous n’êtes pas admissible à une hypothèque à la fin du terme, vous perdrez tout l’argent supplémentaire que vous avez payé pour le logement locatif. En cas de situation imprévue et de retard sur le paiement du loyer, le contrat peut devenir nul et non avenu.
Les accords de location-vente sont très lucratifs pour le vendeur, mais ils le sont rarement pour le locataire. Si le vendeur déclare faillite, vous devrez être ajouté à la liste des créanciers et ne pourriez être payé que quelques centimes par dollar. Vous perdrez votre argent de dépôt.
Autres choses à considérer:
- Assurez-vous d’avoir votre propre avis juridique indépendant.
- Qui est le propriétaire légitime du bien?
- Payez-vous réellement à la bonne partie?
- Considérez enregistrer le bail contre le titre de propriété. Ceci empêchera le propriétaire de vendre la propriété. Il y a un coût associé à l’enregistrement d’un privilège.
Avant de conclure un tel accord, il est préférable de parler à un courtier en hypothèques réputé. Il pourra vous fournir tous les tenants et aboutissants de ces types de structures de financement.
Vous pourriez être mieux servi par d’autres options:
- Ouvrez votre propre compte REER pour la mise de fonds.
- Collectez l’allégement fiscal et investissez cet argent dans votre mise de fonds.
- Considérez un programme flexible ou un programme de versement initial.
- Travaillez avec l’Équipe Wilson pour mettre votre pouvoir d’achat sur la bonne voie.
De nombreuses autres options s’offrent à vous et constituent un moyen plus sûr et plus fiable d’acheter une maison.
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